Помещения на первых этажах многоквартирных домов можно запросто использовать под нужды бизнеса. Открыть там мини-маркет или сервисную точку, да еще и с отдельным входом на людную улицу. Плохая новость: для такого помещения обязательно нужно получить нежилой статус, а фасадный вход - узаконить. Иначе проблем с местными властями не избежать. Хорошая новость: застройщики сдают новые жилые комплексы со встроенными помещениями коммерческого назначения, в которых все эти проблемы изначально отсутствуют.
Читай также: Метры для бизнеса: Как выбрать помещение под офис
Аренда или покупка помещения под магазин, салон красоты или кафе в жилом доме дает предпринимателю немало преимуществ. Такие объектычаще всего имеют фасадный вход, который привлекает потенциальных покупателей и клиентов. Многие площадиужеполностью или частично подготовлены под конкретный вид бизнеса, что значительно сокращает затраты на ремонт помещения, проведение коммуникаций и т.д.
Да и аренда встроенных помещений значительно дешевле, чем торговых и сервисных точек в крупных торговых центрах, где разброс ставок - от 30 до 100 долл./кв. м в месяц. Магазин или салон “у дома“ можно арендовать за сумму, которая в два-три раза меньше.
В то же время, нужно точно оценивать перспективы стабильного потока клиентов именно в этом месте, тщательно изучать документацию на помещение - законно ли ему присвоен нежилой статус, есть ли необходимые коммуникации, нет ли запретов на ведение тех или иных видов деятельности в конкретном помещении. Правильные ответы на эти вопросы спасают от возможных проблем, и от претензий со стороны контролирующих органов в том числе.
Дефицита таких площадей нет: в любом городе можно найти множество объектов под магазины, салоны красоты, аптеки, кафе и бары, которые сдаются в аренду или продаются. Эти помещения обычно находятся на первом или цокольном этаже дома (нечто среднее между подвалом и первым этажом), реже - в подвале, и обычно имеют выход на проходную улицу. Реже - два входа, один со двора и второй - с улицы.
Читай также: Создаем с “нуля“: Как зарегистрировать бизнес
Площадь подобных объектов довольно скромная. От 30-40 до 120-130 кв. м. Это связано с тем, что они располагаются обычно в бывших квартирах, метраж которых редко превышает 100-110 кв. м.
В большинстве своем предлагаемые помещения отремонтированы, и в них проведены все коммуникации. Доступны электроэнергия, вода, система вентиляции или, в крайнем случае, обычная сплит-система, предусмотрено отопление, иногда даже автономное.
Поскольку обычно площадь достается от прежнего арендатора, который занимался там аналогичным видом бизнеса, новый съемщик может получить в виде бонуса витринное остекление, прилавки и другое оборудование, разрешение на размещение рекламной вывески в том числе.
Некоторые владельцы помещений сдают или продают уже работающий бизнес. Тот же продуктовый магазин, кафе либо парикмахерскую. Причем, со всем оснащением и даже с товарными запасами. С одной стороны, это -удобно, так как предприниматель получает готовое дело и клиентов, налаженные контакты поставщиков и подрядчиков.
С другой стороны, доверять до конца цифрам, которые покажет арендодатель, и верить в обещания, что от клиентов отбоя не будет, нельзя. На практике все может оказаться иначе. Ну и аренда или покупка бизнеса “под ключ“ будет в полтора-два, а то и в три раза дороже, чем просто квадратных метров. Это тоже нужно учитывать.
Читай также: Риелторы предупреждают: На рынке аренды орудуют мошенники
Прежде чем заключать договор аренды или купли-продажи встроенного помещения, необходимо обратить внимание на несколько важных деталей. В первую очередь, на то, насколько место действительно “рыбное“. Проверить это довольно просто. Потратить несколько часов и собственноручно подсчитать, сколько людей проходит мимо магазина/салона/кафе и заходит в него в течение дня. А затем сверить свои подсчеты с данными арендодателя или продавца. Если цифры существенно разнятся, стоит задуматься.
Также нужно убедиться, что помещение подходит под специфику бизнеса - по метражу, планировке, коммуникациям.
Однозначно стоит отсеивать предложения с откровенно заниженной или завышенной стоимостью/арендной платой по сравнению с аналогичными предложениями в пределах района города (если город большой) или населенного пункта (если населенный пункт маленький). Слишком высокая цена продажи или аренды значительно увеличивает срок возврата вложений, а явно заниженная стоимость может говорить о том, что объект - проблемный. Нет всех документов, проведены незаконные перепланировки и т.д. Никто не запрещает, конечно, выбрать дешевый объект и провести его глубокую проверку. Но на это нужно время и деньги. К слову, и средняя для данного рынка цена тоже не отменяет тщательного изучения документов и самого объекта.
Перед сделкой, будь то аренда или продажа, собственник помещения обязан предоставить документы, подтверждающие его право собственности на помещение, разрешение на перевод жилого помещения в нежилое, технический паспорт объекта, справку о балансовой стоимости, квитанции об оплате коммунальных услуг и отсутствии заложенности за воду, электроэнергию, отопление.
При покупке дополнительно потребуются извлечения из нескольких реестров, которые докажут, что имущество не арестовано, не находится в налоговом залоге, и никаких запретов на отчуждение помещение нет.
Это - извлечение из Госреестра прав собственности на недвижимое имущество; извлечение из Государственного реестра отягощений движимого имущества (на каждого собственника и на второго супруга, если недвижимость приобретена в браке); извлечение из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества.
Читай также: Переезд АП Зеленского: сколько денег нужно потратить
Если собственником недвижимости является юридическое лицо, то покупатель имеет право затребовать у представителя продавца устав, свидетельство о государственной регистрации, решение высшего органа управления о продаже объекта. Помимо этого, лицо, которое совершает сделку от имени компании, обязано подтвердить свои полномочия: предоставить паспорт, идентификационный код и доверенность.
В принципе, можно купить квартиру, перевести ее в нежилой статус и самостоятельно подготовить под будущий бизнес. Стоить такое помещение будет однозначно дешевле. Но зато придется повозиться со сменой статуса. Это довольно долго - до нескольких месяцев, и может вылиться в дополнительные 1-2 тыс. долл. затрат.
Первый шаг -обратиться в центр предоставления административных услуг с письменным заявлением и приложить к заявлению следующие документы:нотариально заверенные копии, подтверждающие право собственности на жилое помещение; материалы технического обследования жилого помещения, которое переводится в нежилое, подготовленные в соответствии с требованиями действующего законодательства.
При этом квартира может быть расположена только на цокольном, первом или втором этаже. Под мастерскую можно использовать квартиру и на третьем этаже. Но если речь идет о приеме потока клиентов, придется позаботиться о доступности входа для родителей с детскими колясками, для людей с ограниченной подвижностью, для пожилых.
По такому объекту должна присутствовать техническая возможность для обустройства пандуса для маломобильных групп населения и отдельного входа и эвакуационного выхода, которые изолированы от жилой части дома (или других помещений в доме), - уточняет Сергей Радченко, адвокат, старший юрист юридической компании “Тотум“.
Второй способ смены статуса недвижимости - через реконструкцию. Собственник помещения обращается в органы местного самоуправления и получает исходные данные на проведение реконструкции.
Это -градостроительные условия и технические условия для инженерного обеспечения объекта, которые должны соответствовать расчетным параметрам по водоснабжению (с учетом пожаротушения), тепло-, электро- и газоснабжению, водоотводу, наружному освещению, отводу ливневых вод и проведению телекоммуникаций, - говорит Сергей Радченко.
После окончания строительных работнеобходимо ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на него, так как параметры объекта изменились.
Стоит отметить, что многие забывают о требовании относительно обязательного проведении авторского и технического надзора при реконструкции, что может повлечь за собой ответственность за нарушение градостроительного законодательства, - предупреждает Ольга Иванова, юрист практики недвижимости и строительства юридической фирмы Arzinger.
Всегда нужно учитывать риск жалоб жильцов дома на запахи, шумы и другие факторы, вызывающие дискомфорт. Поток жалоб может привести к запрету на определенный вид деятельности в данном помещении.
Чем грозит использование жилого помещения не по назначению, то есть для ведения хоздеятельности? Это может вызвать сложности с отдельными контролирующими органами. Например, с ГФС в части определения расходов предпринимателя и реальности хозяйственных операций.
Кроме того, отдельный вопрос - оплата коммунальных услуг, механизм расчета которых для физических лиц и субъектов предпринимательства отличается, - говорит Ольга Иванова.
Кстати, уточним: жилые объекты, даже после смены статуса, все равно запрещено использовать для промышленного производства, организации пунктов приема стеклотары, для деятельности, которая может привести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки, для пунктов бытового обслуживания населения, которые применяют легковоспламеняющиеся и взрывоопасные вещества.
Читай также: Бизнес-рейтинг городов и регионов-2019
Если есть желание пристроить к помещению отдельный вход, его нужно узаконить. Разрешение выдают местные власти. Заявитель обращается в департамент городского планирования и получает градостроительные условия, нанимает квалифицированных специалистов, которые разрабатываютпроект, заключает договор на технический и авторский надзор, подаетв Государственную строительно-архитектурную инспекцию декларацию о начале строительства.
После пристройки входа следует изготовить новый технический паспорт, зарегистрировать декларацию готовности объекта и сдать его в эксплуатацию.
Документы, которые подает предприниматель, следующие: паспорт и идентификационный код; документ о правесобственности на недвижимость; оригинал техпаспорта помещения; разрешение центрального органа исполнительной власти по охране культурного наследия (если дом относится к культурному наследию или является памяткой архитектуры).
После сбора и подачи всех необходимых документов, согласно законодательству, управление архитектуры принимает решение в течение 10 рабочих дней.
Почему могут отказать в выдаче такого разрешения? Основных причин две. Когда при создании отдельного входа изменению подвергаются не только внутренние конструкции здания, но и его фасад. Также оборудование отдельного входа запрещено в ветхих и аварийных домах.
Вообще, лучше всего пристраивать вход на этапе реконструкции, при переводе помещения из жилого в нежилое. Это и дешевле, и не нужно будет получать отдельное “добро“ от местных властей.
Опыт предпринимателя
Олеся Остафиева, совладелица ведьма-бара “Лысая гора“
Мы начали искать место под свое заведение еще летом 2016 года, но ничего подходящего не было. Изначально думали, что это будет что-то вообще маленькое, площадью 20 кв. м. Но потом все переиграли, и в январе 2017 года наконец-то подвернулось помещение на 120 кв. м почти в центре Киева. Это -подвал жилого дома, в котором раньше был грузинский ресторан, он уже года полтора не работал. Помещение, честно говоря, было далеко не в лучшем состоянии. Сырое, все залитое жиром. И прежние арендаторы, видимо, хотели делать ремонт, поэтому сорвали отделку, но все так и бросили. Не было ни пола, ни потолка. Но нам очень подходило расположение, поэтому мы остановились на этом варианте и буквально за месяц смогли привести его в порядок.
Светлана Шмелева
Статья из Журнала “Деньги“ №12 от 27 июня 2019 года.
Новости от Деньги.uа в Telegram. Подписывайтесь на наш канал https://t.me/dengiua.
Оформить подписку через наш интернет-магазин.